文源 | 源媒汇

作者 | 利晋

华发股份的震荡仍在持续。

有消息称，华发首席设计官、设计管理中心总经理黄凤彬、华东区域设计总经理康博雅均在近期离职。更早之前，华发营销管理中心总经理贺传浪、华东区域西安公司营销负责人部亚男也已离职。

华发高管大换血，早在2025年1月便已开始。彼时，张学兵、谢岗辞任华发独立董事、战略委员会委员等职务；4月，俞卫国、张驰辞任华发执行副总裁，罗彬辞任财务总监；5月，执掌华发十余年的李光宁，辞任董事局主席；6月，张延辞任华发董事、执行副总裁等职务；10月，张巍辞任华发执行副总裁，任期仅短短6个月。

上述离职高管中，除了李光宁调任由华发集团、格力集团组建的新公司珠海科技产业集团担任董事、经理之外，大部分人的辞任理由均为“个人原因”。

人事巨震尚未平息，不久后，爆炸性消息接踵而至。综合财新、国际金融报等媒体报道，2025年6月，张延被带走调查，紧接着是李光宁和张巍。不过，华发对外否认相关消息，表示他们系个人原因辞职。

如今，华发的人事震荡正在向下传导。中高层密集离职背后，是华发交出了一份巨亏业绩——2025年预计归母净利润亏损70亿到90亿元，归母扣非净利润亏损50亿到70亿元。

直到出现巨亏，华发才进行组织架构调整，2026年初分拆华东大区并由总部直管。

但历史留下的顽疾，并非高管大换血、组织架构调整就能根治的，华发的震荡远未结束。

01

“十字门帮”寻找外援

与李光宁、张延、张巍、俞卫国等高管不同，黄凤彬、康博雅、贺传浪在华发体系中始终是“外人”。

在华发体系内部，以李光宁、张延、张巍等为代表的核心高管，私底下被称为“十字门帮”，因为他们的职业生涯与华发珠海十字门中央商务区项目紧密相关。这个项目也被外界称为“华发系高管孵化器”。

包括当前接替李光宁出任华发“一把手”的郭凌勇，也曾担任这一项目公司的总经理、董事长。

2012年，年仅40岁的李光宁在原华发集团董事长袁小波提名下，出任集团新董事长，两年后开始兼任华发董事局主席一职。由此，李光宁成为珠海当地家喻户晓的人物。而董明珠接管格力电器时，已经58岁。

回到前面的问题，为什么说黄凤彬、康博雅等始终是“外人”？

原因也与李光宁的用人风格有关。有华发集团内部人士曾向媒体透露，“华发集团习惯在内部提拔人，所以职业经理人这块儿相对弱一些，也没有形成系统性的培养体系。”

这一“传统”在2020年左右才被打破。当时，房地产行业刚进入调整周期，华发以“黑马”横空出世。

2020年“三道红线”出台时，两条线“标红”的华发，土地投资金额超700亿元，位居行业前15名；2021年短暂收缩拿地后，2022年、2023年，华发又重新活跃于土地市场，两年均斥资约300亿元拿地，位居行业前10名。

开疆拓土，对应的是招兵买马。其间，以黄凤彬、康博雅、贺传浪等为代表的外部职业经理人，陆续加入华发。

比如中海地产营销出身的贺传浪，在2021年出任华发营销部总经理；曾在万达、华润、融创等头部房企履职的黄凤彬，于2022年下半年出任华发首席设计官。

区域公司层面，除保利出身的康博雅之外，邵昶魁、王孝锋、陈双全、林子栋等有着新城、中海、阳光城、雅居乐等主流房企背景的中高层，纷纷加入华发。

这些外部挖来的职业经理人，有一个很明显的特征：集中于房地产开发业务。

华发前期逆势扩张一度取得立竿见影的效果，2022年至2024年销售额均超过千亿元，在克而瑞历年百强房企排名中，从30多名闯入前10；2025年仍实现销售额785.6亿元，位居第11名。

但代价同样巨大。其实，在激进扩张之前，华发已把杠杆上满，上述提及2020年公司已有两条线“标红”，且当时以表外负债存在的对外担保金额达986.6亿元，占净资产比例为155.75%。

靠着珠海国资背景、加上监管陆续“开闸放水”，特别是2022年上市房企定增禁令松绑，华发吃上了融资红利——2020年以来，通过定向工具、中票、公司债等方式修复资金流动性，其中2023年定增完成募集60亿元，为自己争取了一定的时间。

进入2024年，商品房销售市场复苏不及预期，意味着逆势扩张的华发面临沉重的库存积压问题。2024年、2025年三季度，华发存货分别为2480亿元、2259亿元，同比均减少不足10%。这还是华发这两年将土地投资规模压缩到70亿元的结果。

于是，2025年，华发终于兜不住了，交出了一份巨额亏损的业绩。

02

合作小股东承担债务？

但实际上，华发的问题已经积压许久。

账面上，华发在2025年之前的十年时间里，净利润、归母净利润看似跟随行业周期上升、下滑态势，实质上这或是表象，是华发“美化”的结果。

2020年开启逆势扩张时，华发选择的方式是合作开发，且偏向小比例参股或操盘。权益资产从2019年的433亿元上升至2025年的1215亿元，但股东权益始终维持在200亿元上下，占总额比例从45.6%降至15.6%。

计算净资产收益率不难发现，股东权益、少数股东两者摊薄后的净资产收益率之间，一直存在着巨大的差距。尤其是在2023年之前，股东权益普遍超过13%，而少数股东却只有可怜的2%至4%。

2020年至2025年三季度，华发的有息负债率区间值为31.9%至49.3%。一边是不断上涨的少数股东权益，一边是有所下滑的有息负债率，对比之下，可以判断华发存在明股实债的情况，也就是将表内负债转移到表外。

换成大白话说，小股东跟华发合作，不是为了赚钱，而是帮它承担债务。这有两种可能：一是真有如此“慈悲为怀”的合伙人；二是华发存在通过少数股东权益进行利润操纵的嫌疑。

华发在2025年三季度业绩会中透露，报告期末，公司少数股东权益1025亿中，华发集团占比30%以上。

华发核心高管进行大换血之后，真相逐渐浮出水面。自2020年启动逆势扩张之后，华发的高管薪酬随之水涨船高，由2019年的4997万元一路飙升至2023年的6756万元，2024年降至3255万元。

其间，华发的高管薪酬，一直力压新晋“地产一哥”保利发展。

原因是，华发有着更加庞大的高管队伍：2024年，拥有主席、秘书、3个副主席、6个执行副总裁、财务总监合计12名核心高管（不含离任，下同）。同期，保利发展、招商蛇口、建发股份的核心高管数量分别是9名、8名、9名。

有两个值得思考的细节：一是华发部分高管也在华发集团体系中其他单位任职。如李光宁在华发集团、郭凌勇在珠海九洲控股等，但他们在华发领取薪酬。

二是在2024年华发物业港股退市并入之前，华发的经营重心偏向房地产开发。那么，仅这一项业务，众多高管如何分工?

03

改变不了的“底色”

不过，上述问题在华发高管大换血时，可能得到解决。

结合Wind、东方财富高管成员介绍信息，当前华发核心高管数量仅为6位，包括董事长郭凌勇、副董事长兼执行副总裁刘颖喆、总裁向宇、执行副总裁戴戈缨、执行副总裁兼董事会秘书叶宁、财务总监杨拥军。

并且，少了很多“十字门帮”的身影。

刘颖喆是龙湖、泰禾出身，2019年加入华发；向宇早年在华发待了几年后转战华夏幸福，2022年重返华发；戴戈缨是金地、复地集团出身，2015年受邀加入华发，从华东区域负责人一路做到执行副总裁。

核心高管敲定后，华发在2025年11月率先将华东、华南、珠海、北方四大区域合并为华南区域（含广深、西南、华中、珠海四个片区）、华东区域。

2026年1月，华发又将华东大区分拆为由总部直管的沪苏、浙闽、北方三大片区，同时原隶属华东区域的西安公司，与成渝公司组建为西部片区。

目的很简单：精简架构、布局收缩。

但华发当前依然忽视了一个问题：没有改变以房地产业务为重的底色。

当前，华发的核心高管履职经历有一个共同点：偏向房地产开发和财务管理。也可以理解为，华发目前核心任务或许是解决当前库存、存量土地开发问题和创造资金流动性的空间。

2025年期内财报中，华发并没有披露房地产开发投资数据。2024年末，公司新开工项目、在建项目合计总建面约1346.8万㎡，在建面积约814万㎡，总投资额约2564亿元，报告期实际投资额约256亿元。

存量土储的去化压力依然不小，且有着很大的资金缺口。

于是，华发一边另辟蹊径，开始与地方政府洽谈地块回购，其中2025年7月深圳7宗商业用地以44.05亿元将被回购；另一边则是继续利用珠海国资背景，计划向大股东定增约7.13亿股，预计募资30亿元。

华发这场逆势扩张的代价，最终仍免不了要由中小股东“掏钱”承担。

如果存量土储是一个历史性问题，那么华发的未来在哪里？

过去两年时间里，华润、中海、龙湖等头部房企的一致策略是：收缩房地产开发业务，重仓商业运营等经营性业务。包括当前完成债务重组的碧桂园，也开始发力商业经营业务。

其实早在2014年，华发就成立了商业经营管理公司，但其职责更倾向于住宅开发项目捆绑的商业部分，目前全国累计投资商业项目160个，在管规模为365万㎡。2022年至2024年，华发的商业租金收入分别为3.44亿元、6.8亿元、7.85亿元，呈现上升趋势，但尚未形成规模。

关于华发，往回看是历史遗留的顽疾，往前看是尚处于襁褓中的未来。这也意味着，华发震荡仍将持续。

关于高管密集辞职、区域布局、未来业务调整和规模预期等问题，源媒汇致函询问华发方面，截至发稿时尚未获得回应。

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